Ekonomik dalgalanmalar ve vatandaşların birikimlerini koruma çabalarına rağmen, İstanbul’un konut piyasası dinamiklerini belirlemeye devam ediyor. Şehir genelinde son dönemde toplam 24 bin 119 konut satışı gerçekleştirildi ve bu rakam, Türkiye genelindeki satışların %16’sına karşılık geliyor. Satışların 7 bin 300’ü ilk el, 16 bin 800’ü ise ikinci el konutlardan oluşurken, ipotekli konut satışlarındaki hareketlilik dikkat çekiyor. Yılın 10 aylık döneminde yaklaşık 200 binin üzerinde konut el değiştirdi. En yüksek satışlar ise temmuz ve eylül aylarında yaşandı; temmuzda 23 bin 152 adetle yılın zirvesine ulaşıldı.
FİYATLARDAKİ UÇURUM
İstanbul genelinde konut satışları artış gösterse de, semtler arasında metrekare fiyatları açısından büyük farklılıklar bulunuyor. Sarıyer, Beşiktaş, Kadıköy ve Üsküdar gibi merkezi ilçelerde metrekare fiyatı 3 bin 500 dolar seviyelerine yaklaşırken; Esenyurt, Arnavutköy, Beylikdüzü ve Pendik gibi çeper ilçelerde bu rakam 800-900 dolar arasında seyrediyor. Şehir genelinde ortalama 100 metrekarelik daire fiyatı 5,6 milyon TL‘yi aşarken, lüks segmentte 10 milyon TL‘nin altında seçenek bulmak neredeyse imkansız hale geldi.
KÖRFEZ ÜLKELERİNDEN İLGİ
Megakentte, lüks konut piyasasında özellikle Sarıyer, Beşiktaş, Zekeriyaköy, Beykoz ve Tarabya gibi bölgeler öne çıkıyor. Bu alanlardaki villalar, deniz manzaralı rezidanslar ve yeşil alanlara yakın projeler, 2025’in ikinci yarısında dolar bazında değer kazanmaya devam etti. Gayrimenkul uzmanlarına göre, lüks konut talebinin büyük kısmı hem yurt içindeki üst gelir grubu hem de Körfez ülkelerinden gelen yatırımcılar tarafından oluşturuluyor. Orta segmentte ise en çok talep gören bölgeler Küçükçekmece, Bahçelievler, Ümraniye, Çekmeköy ve Kartal olarak dikkat çekiyor. Bu bölgelerin fiyat artışını sürdürmesinin nedeni, ulaşım altyapısının gelişimi ve kentsel dönüşüm projeleri olarak gösteriliyor.
YABANCI YATIRIMCILARIN TERCİHLERİ
Son dönemde yabancılara yapılan konut satışlarında bir düşüş gözlemlense de, İstanbul, ülke genelindeki bu düşüşe rağmen liderliğini koruyor. Rus ve İranlı yatırımcılar, özellikle denize yakın ve merkezi bölgelerdeki dairelere yönelirken, Iraklı yatırımcıların tercihi ise Esenyurt, Başakşehir ve Bağcılar oluyor.
RAYİÇ BEDEL DÜZENLEMESİ
İstanbul’dan gelen veriler üzerine açıklamalarda bulunan emlak uzmanı, rayiç bedel yerine “gerçek değer” üzerinden vergilendirme sistemine geçilmesinin gayrimenkul sektörünü etkileyeceğini belirtti. Bu düzenleme sayesinde alım-satım işlemlerinde beyan edilen konut değerlerinin piyasa gerçeklerine daha yakın hale geleceği öngörülüyor. Ancak bu sistemin ilk etapta satış maliyetlerini artırabileceği de ifade ediliyor. Özellikle yüksek değerli bölgelerdeki satış maliyetlerinin yüzde 10 ila 20 arasında artabileceği tahmin ediliyor. Bu düzenleme, doğru uygulandığı takdirde fiyat spekülasyonlarını da sınırlayabilir.
2026’DAN BEKLENTİLER
İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı, faizlerin düşmesi ve ekonomik istikrarın güçlenmesi halinde İstanbul’daki konut satış hacminin yüzde 20 artabileceğine dikkat çekti. Ayrıca, deprem riski altındaki Kadıköy, Bakırköy, Zeytinburnu, Avcılar ve Beylikdüzü gibi ilçelerde dönüşüm projelerinin hem yeni konut arzı yaratacağını hem de eski konut stokunun değerini artıracağını ifade etti. Ulaşım ağlarına yakın bölgelerde, markalı konut projeleri ile yeni “mikro merkezler” oluşmaya başlayacak. Öne çıkan dört ilçe olarak Başakşehir, Arnavutköy, Kağıthane ve Kartal 2026’da yatırım açısından dikkat çeken bölgeler arasında yer alıyor.
